門店選址，就是選擇有效客流量。

支付租金，就是購買這些有效客流量。

好的位置決定有效客流量的多少、穩(wěn)定性和增長性。它直接影響到店鋪的經(jīng)營成本、品牌成長和長期盈利能力。

新手老板選址經(jīng)驗(yàn)匱乏，開店創(chuàng)業(yè)，如何找到最合適門店位置呢？

我建議你采取一看、二找、三選、四估、五定這5個(gè)步驟，就能找到最合適的店鋪位置。

一看：看商圈

1）確定商圈類型

所謂商圈，簡單來說就是指我們店鋪所在地點(diǎn)可進(jìn)行交易的范圍。商圈的類型有很多，每個(gè)類型都有固定的一些特點(diǎn)，通常可以分為以下幾類。

1.商業(yè)區(qū)

商業(yè)區(qū)的流動(dòng)人口比較多，相對比較熱鬧，平均消費(fèi)金額較高，消費(fèi)習(xí)性快速、流行。一般是流量店所在區(qū)域，屬于高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)類型店鋪。

2.辦公區(qū)

通常白天人流較為密集，晚上人流則相對稀少，便利性的食物在此更受歡迎，比如快餐、咖啡、飲品等，平均消費(fèi)金額也處于較高水平。

3.住宅區(qū)

社區(qū)人口較多，且消費(fèi)人群較為穩(wěn)定，消費(fèi)習(xí)性更偏向于具有便利性、親切感的產(chǎn)品，通常復(fù)購率較高。所以社區(qū)店也以經(jīng)營顧客關(guān)系和人情味為核心，更注重老顧客的維護(hù)。

4.大學(xué)城區(qū)

學(xué)生日常生活場所，消費(fèi)人群主要以學(xué)生為主，具有較強(qiáng)的密閉性和集中性，消費(fèi)金額普遍偏低，更適合休閑快餐類食品。

除此之外，還有醫(yī)院區(qū)、旅游景區(qū)、高速服務(wù)區(qū)等類型的商圈。

不同商圈所面向的主要人群以及人群的日常消費(fèi)習(xí)慣都存在較大差異。

所以，各個(gè)店鋪要根據(jù)自己的產(chǎn)品特點(diǎn)選擇商圈，但是必須評估調(diào)查提供服務(wù)的覆蓋范圍。

2）了解商圈消費(fèi)特點(diǎn)

深度調(diào)研，現(xiàn)場了解商圈的消費(fèi)特點(diǎn)，有助于提前把控產(chǎn)品或服務(wù)的定位和定價(jià)。

了解商圈消費(fèi)特點(diǎn)需要綜合運(yùn)用商圈類型分析、商圈環(huán)境觀察、消費(fèi)者行為分析、競爭對手分析和數(shù)據(jù)分析等多種方法。

通過這些方法的綜合運(yùn)用，可以形成對商圈消費(fèi)特點(diǎn)的全面、深入的認(rèn)識(shí)，為店鋪的成功經(jīng)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3）統(tǒng)計(jì)商圈客群點(diǎn)

什么是商圈客群點(diǎn)？就是商圈中的目標(biāo)客群集中點(diǎn)，比如某棟寫字樓，某個(gè)小區(qū)等。把整個(gè)商圈的客群點(diǎn)都統(tǒng)計(jì)出來，便于估算有效客流，以及后續(xù)推廣。

4）評估門店與商圈的匹配度

開店選址，先要匹配商圈內(nèi)的顧客需求，門店提供產(chǎn)品或服務(wù)要與商圈內(nèi)需求匹配。

門店品牌定位決定了商圈的選擇，不同的品牌定位，決定選擇不同商圈。

5）調(diào)查競爭對手營業(yè)情況

先要分析競爭對手的數(shù)量和質(zhì)量，根據(jù)基本數(shù)據(jù)判斷商圈需求程度，商圈需求量是否能夠滿足門店發(fā)展？

二找：位置點(diǎn)

1）找準(zhǔn)商圈的人流主動(dòng)線

找準(zhǔn)商圈的人流主動(dòng)線至關(guān)重要，這直接影響到店鋪的客流量和經(jīng)營效益。

實(shí)地觀察：在商圈內(nèi)實(shí)地觀察人流的走向和聚集點(diǎn)。可以選擇不同時(shí)間段（如早晨、中午、傍晚）進(jìn)行觀察，以了解人流的變化規(guī)律。

記錄數(shù)據(jù)：使用計(jì)數(shù)器或人工統(tǒng)計(jì)的方式，記錄經(jīng)過店鋪門口的人流量。注意區(qū)分工作日和周末、節(jié)假日的人流差異。 

分析數(shù)據(jù)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，分析人流的走向和聚集點(diǎn)。找出人流量大且穩(wěn)定的區(qū)域，這些區(qū)域往往是人流主動(dòng)線的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 

2）一步差三市

開店地址的微小差異，可能會(huì)導(dǎo)致生意的巨大不同。

顧客行進(jìn)路線：觀察顧客在商圈內(nèi)的行進(jìn)路線，找出他們最常走的路徑。這些路徑往往是人流主動(dòng)線的重要組成部分。 

交通設(shè)施影響：注意交通設(shè)施（如公交站臺(tái)、地鐵站口）對人流走向的影響。交通設(shè)施附近往往是人流匯聚的熱點(diǎn)區(qū)域。 

商業(yè)布局：觀察商圈內(nèi)其他商業(yè)設(shè)施（如商場、購物中心、超市等）的布局情況。這些設(shè)施通常會(huì)吸引大量人流，其周邊區(qū)域也是人流主動(dòng)線的重要節(jié)點(diǎn)。 

靠近主動(dòng)線：選擇靠近人流主動(dòng)線的位置開設(shè)店鋪，可以最大限度地捕獲人流轉(zhuǎn)化為客流。 

3）統(tǒng)計(jì)人流量和轉(zhuǎn)化率，估算門店?duì)I業(yè)額

參考了解：“開店指南：計(jì)算在前，開店在后 —— 做到“先勝而后戰(zhàn)”，開店人必備”

4）評估能見度和可接近度

易見性和可達(dá)性：確保門頭各個(gè)角度可見，店鋪位置易于被顧客發(fā)現(xiàn)且交通便利。門前不應(yīng)有遮擋物影響視線和通行，同時(shí)要考慮顧客停車和步行的便捷性。

競爭對手分析：了解周邊競爭對手的經(jīng)營狀況和優(yōu)勢劣勢，避免與強(qiáng)勢競爭對手直接競爭。同時(shí)，也可以利用競爭對手的劣勢來尋找市場空白點(diǎn)。

5）評估店鋪位置和業(yè)態(tài)，是否在顧客生活線中的一個(gè)環(huán)節(jié)中，是否融入消費(fèi)者生活場景。

三選：店鋪形態(tài)

選擇店鋪標(biāo)準(zhǔn)：首先店前無遮擋、無臺(tái)階、無立柱、無死角和無斜坡；

其次店鋪要寬敞開闊、正方形、寬門面、不要異形；

再次水電氣是否三通？

最后注意取南避北：朝東＞朝南＞朝北。

四估：投資可行性

如何判斷所在位置開店的門店盈利能力及投資可行性呢？

通過坪效、毛利潤、凈利潤等來判斷盈利能力；制作損益表來判斷投資可行性。

具體內(nèi)容見：“開店指南：計(jì)算在前，開店在后 —— 做到“先勝而后戰(zhàn)”，開店人必備”中【 三、盈利能力及投資可行性分析】+【 四、開店必備的四張表】。

五定：店鋪?zhàn)赓U

1）租金要合理，原則上租金應(yīng)控制在預(yù)期營業(yè)額的10%以內(nèi)。

2）簽訂長期租賃合同，簽合同要簽5年以上，房租遞增不超5%。

3）調(diào)查店面的檔案（證件齊全、產(chǎn)權(quán)清晰）。

4）與出租人確定好裝修、拆遷補(bǔ)償、優(yōu)先承租權(quán)問題。

5）租“清白”店面：要搞清目標(biāo)店面的底細(xì)。如果是違建、臨建、快要拆遷的房，千萬別租。不僅會(huì)有經(jīng)濟(jì)損失，還有可能陷入糾紛。

6）確定要簽約一定要和真正的房東簽約，二房東什么的容易產(chǎn)生糾紛，影響后續(xù)生意。

7）水電價(jià)格，是否二房東，北方冬天是否供暖，改造成本，一定要考慮。

8）店鋪轉(zhuǎn)讓要注意：執(zhí)照注冊情況，許可證情況，水電費(fèi)情況，預(yù)售情況，欠費(fèi)情況等；

一定要背下來，門店選址口訣

金角銀邊垃圾腰，死角店鋪不能要；

天橋格擋與車道，擋財(cái)擋運(yùn)賺不到；

門前最好平街面，店前有梯要減分；

人流不等于客流，旺街不等于旺鋪；

人流未必是客流，客流一定是門頭；

低出高轉(zhuǎn)能經(jīng)營，高出低轉(zhuǎn)思后行；

奶茶找店找同行，包子找店避同行；

炸物漢堡與奶茶，你到哪來我到哪；

最火門店做鄰居，蹭他流量我不虛；

名店老店做鄰居，相同品類不要碰；

大餐小餐要分清，小餐扎堆不大餐；

午餐扎堆不奶茶，除非商業(yè)步行街；

門前遮掩不可用，低于兩米需慎重；

社區(qū)門店要中心，陰陽街道要分清；

西曬鋪面且謹(jǐn)慎，考察前世與今生；

店鋪產(chǎn)權(quán)要清晰，轉(zhuǎn)租原因需摸清；

簽約確定問房東，安全保障生意隆。

文章來源：微信公眾號(hào)【周周營銷】